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Mietrecht
Der Fall
Gemäß § 577a BGB kann sich der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung erst drei Jahre nach Veräußerung auf Eigenbedarf berufen, wenn der Mieter die Wohnung schon vor Umwandlung in Wohnungseigentum bewohnte.
Um diese Sperrfrist von drei Jahren zu umgehen, hat es sich in der Praxis angeboten, das aufzuteilende Mietshaus durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) im sog. „Münchner Modell“ zu erwerben. Vom Münchner Modell spricht man, wenn eine Gesellschaft beispielsweise ein Mehrfamilienhaus erwirbt und die Höhe der einzelnen Beteiligungen dem Preis einer oder mehrerer abgeschlossener Wohnung(en) entspricht. Das bedeutet, im Falle eines Ausscheidens aus der Gesellschaft bekommt der Investor die bereits bei Beitritt fest zugeordneten Wohnungen übertragen.
Der Bundesgerichtshof hat in diversen Urteilen entschieden, dass eine GbR Kündigungen wegen Eigenbedarfs auch dann aussprechen darf, wenn der Eigenbedarf in der Person eines Gesellschafters besteht. Unerheblich ist, ob die GbR den Mietvertrag selbst abgeschlossen hat oder ob sie erst durch den Erwerb des Grundstücks gemäß § 566 BGB in die Mietverträge eingetreten ist. Der Bundegerichtshof hält solche
Eigenbedarfskündigungen auch dann nicht für rechtsmissbräuchlich,
wenn Zweck des Kaufs durch eine GbR gerade die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung war.
Eine Personenhandelsgesellschaft (oHG und KG) kann ein Wohnungsmietverhältnis dagegen nach Ansicht des BGH nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen.
Am 23.05.2012 hat die Bundesregierung nunmehr einen Regierungsentwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz auf den Weg gebracht. Beobachter rechnen damit, dass das Gesetz Ende 2012 in Kraft tritt.
Der Entwurf sieht eine Änderung des § 577a BGB vor, mit der eine Kündigungsbeschränkung wegen Eigenbedarfs nach Veräußerung an eine Personengesellschaft eingeführt wird. Danach kann eine GbR künftig frühestens drei Jahre nach Erwerb eines Grundstücks eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Der in der Praxis entwickelte Umweg über die GbR ist damit obsolet. Was heißt in diesem Zusammenhang „künftig“, was heißt dies für gerade erworbene Mietshäuser, was bedeutet dies für bereits ausgesprochene Kündigungen?
Unsere Empfehlung
Dem Regierungsentwurf ist nicht zu entnehmen, ab wann die neue Regelung gelten wird. Grundsätzlich müssen die Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Kündigung bei ihrem Zugang vorliegen. Bei den „Bedarfskündigungen“ gemäß § 573 BGB ist aber allgemein anerkannt, dass die Bedarfsgründe auch noch nach Zugang der Kündigung fortbestehen müssen. Sicher dürfte sein, dass Kündigungen, die nach Inkrafttreten des Gesetzes ausgesprochen werden, die Sperrfrist von drei Jahren zu beachten haben. Für Kündigungen, die vor Inkrafttreten des Gesetzes zugehen, verbleibt dagegen eine gewisse Unsicherheit, die es zu bedenken gilt.
Ein Beitrag von
Bernhard Lill, LL.M.
Mietrechtsänderungsgesetz schränkt Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung ein
Eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann Kündigungen wegen Eigenbedarf auch dann aussprechen, wenn der Eigenbedarf in der Person eines Gesellschafters besteht. Durch das Mietrechtsänderungsgesetz wird dieses Recht dahingehend beschränkt, dass die Kündigung frühestens 3 Jahre nach Erwerb eines Grundstücks möglich ist.Der Fall
Gemäß § 577a BGB kann sich der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung erst drei Jahre nach Veräußerung auf Eigenbedarf berufen, wenn der Mieter die Wohnung schon vor Umwandlung in Wohnungseigentum bewohnte.
Um diese Sperrfrist von drei Jahren zu umgehen, hat es sich in der Praxis angeboten, das aufzuteilende Mietshaus durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) im sog. „Münchner Modell“ zu erwerben. Vom Münchner Modell spricht man, wenn eine Gesellschaft beispielsweise ein Mehrfamilienhaus erwirbt und die Höhe der einzelnen Beteiligungen dem Preis einer oder mehrerer abgeschlossener Wohnung(en) entspricht. Das bedeutet, im Falle eines Ausscheidens aus der Gesellschaft bekommt der Investor die bereits bei Beitritt fest zugeordneten Wohnungen übertragen.
Der Bundesgerichtshof hat in diversen Urteilen entschieden, dass eine GbR Kündigungen wegen Eigenbedarfs auch dann aussprechen darf, wenn der Eigenbedarf in der Person eines Gesellschafters besteht. Unerheblich ist, ob die GbR den Mietvertrag selbst abgeschlossen hat oder ob sie erst durch den Erwerb des Grundstücks gemäß § 566 BGB in die Mietverträge eingetreten ist. Der Bundegerichtshof hält solche
Eigenbedarfskündigungen auch dann nicht für rechtsmissbräuchlich,
wenn Zweck des Kaufs durch eine GbR gerade die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung war.
Eine Personenhandelsgesellschaft (oHG und KG) kann ein Wohnungsmietverhältnis dagegen nach Ansicht des BGH nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen.
Am 23.05.2012 hat die Bundesregierung nunmehr einen Regierungsentwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz auf den Weg gebracht. Beobachter rechnen damit, dass das Gesetz Ende 2012 in Kraft tritt.
Der Entwurf sieht eine Änderung des § 577a BGB vor, mit der eine Kündigungsbeschränkung wegen Eigenbedarfs nach Veräußerung an eine Personengesellschaft eingeführt wird. Danach kann eine GbR künftig frühestens drei Jahre nach Erwerb eines Grundstücks eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Der in der Praxis entwickelte Umweg über die GbR ist damit obsolet. Was heißt in diesem Zusammenhang „künftig“, was heißt dies für gerade erworbene Mietshäuser, was bedeutet dies für bereits ausgesprochene Kündigungen?
Unsere Empfehlung
Dem Regierungsentwurf ist nicht zu entnehmen, ab wann die neue Regelung gelten wird. Grundsätzlich müssen die Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Kündigung bei ihrem Zugang vorliegen. Bei den „Bedarfskündigungen“ gemäß § 573 BGB ist aber allgemein anerkannt, dass die Bedarfsgründe auch noch nach Zugang der Kündigung fortbestehen müssen. Sicher dürfte sein, dass Kündigungen, die nach Inkrafttreten des Gesetzes ausgesprochen werden, die Sperrfrist von drei Jahren zu beachten haben. Für Kündigungen, die vor Inkrafttreten des Gesetzes zugehen, verbleibt dagegen eine gewisse Unsicherheit, die es zu bedenken gilt.
Ein Beitrag von
Bernhard Lill, LL.M.
