zurück
Gewerbliches Mietrecht
Der Fall
Die Parteien schließen einen 10-Jahres-Gewerbemietvertrag.
Der Vertrag enthält folgende – stark verbreitete – Nachholklausel:
„Den Mietvertragsparteien sind die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der §§ 550, 126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich hiermit, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform
vorzeitig zu kündigen. Dies gilt nicht nur für den Abschluss des Ursprungs-/Hauptmietvertrages und dieser Vereinbarung, sondern auch für alle etwaigen Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsverträge“.
Nach Vertragsschluss vereinbaren Mieter und Vermieter mündlich eine Verkürzung der Laufzeit auf 5 Jahre und eine Verschiebung des Mietbeginns um drei Monate. Nach Übergabe verlangt der Mieter einen schriftformwirksamen Nachtrag zum Mietvertrag. Der Vermieter weigert sich. Der Konflikt eskaliert. Schließlich erklärt der Vermieter die ordentliche Kündigung. Begründung: Schriftformmangel. Der Mieter weigert sich auszuziehen. Daraufhin klagt der Vermieter auf Räumung.
Das Gericht weist die Klage ab (LG Hamburg, Urteil vom 8. Oktober 2008 – 307 O 116/08). Für den Räumungsanspruch aus §§ 546, 578 BGB fehlt es an der Vertragsbeendigung. Die Kündigungserklärung hat den Vertrag nicht beendet. Zwar hat die Vertragsänderung einen Schriftformmangel geschaffen: Die Verkürzung der Vertragslaufzeit um fünf Jahre und die Verschiebung des Mietbeginns um drei Monate sind keine sog. unwesentliche Vertragsänderung von untergeordneter Bedeutung. Aber: Die Kündigung hat trotzdem keine Vertragsbeendigung bewirkt. Denn es ist dem Vermieter verwehrt, sich auf den Schriftformmangel zu berufen. Grund: Bei Schriftformmängeln verpflichtet die Nachholklausel dazu, vorzeitige ordentliche Kündigungen zu unterlassen. Die Nachholklausel
führt also nicht bloß zur Schadensersatzpflicht des Kündigenden, sondern sie macht die Kündigung unwirksam.
Unsere Empfehlung
Die Wirksamkeit sog. Nachholklauseln wurde von der ganz überwiegenden Rechtsprechung bejaht. Restzweifel bestehen
noch, solange der BGH die Sache nicht ausurteilt. Kritisch an den Nachholklauseln ist, dass § 550 BGB mit dem dort vorgesehenen Kündigungsrecht zwingendes Recht darstellt, somit nicht abbedungen werden kann. Wir empfehlen, Nachholklauseln ergänzend auch als Vorvertrag auszugestalten. Sinngemäß wäre innerhalb des Mietvertrages
dahingehend zu formulieren, dass die Parteien sich im Wege des Vorvertrages verpflichten, bei anfänglichem Fehlen oder nachträglichem Wegfall der Schriftform einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, zu den Konditionen des hiesigen Vertrages samt aller künftiger Nachträge.
Das Problem, dass diese Heilungsklausel aufgrund ihres Charakters als Vorvertrag leider mit der Grundstücksübereignung nicht nach § 566 BGB auf den Käufer übergeht, ist durch eine weitere Klausel zu lösen, die die Vertragsparteien verpflichtet, diese Regelung auf den neuen Grundstückserwerber zu übertragen.
Ein Beitrag von
Markus Wenske
Langzeitmietvertrag mit Nachholungsklausel: keine Kündigung wegen Schriftformmangel!
Erneut wurde gerichtlich bestätigt, dass Nachholungsklauseln in Langzeitmietverträgen eine Kündigung wegen Schriftformmängeln ausschließen. Mittlerweile liegt eine gefestigte Rechtsprechung vor. Gegen Restzweifel hilft eine optimierte Formulierung der Klausel. Wir zeigen Möglichkeiten auf.Der Fall
Die Parteien schließen einen 10-Jahres-Gewerbemietvertrag.
Der Vertrag enthält folgende – stark verbreitete – Nachholklausel:
„Den Mietvertragsparteien sind die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der §§ 550, 126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich hiermit, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform
vorzeitig zu kündigen. Dies gilt nicht nur für den Abschluss des Ursprungs-/Hauptmietvertrages und dieser Vereinbarung, sondern auch für alle etwaigen Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsverträge“.
Nach Vertragsschluss vereinbaren Mieter und Vermieter mündlich eine Verkürzung der Laufzeit auf 5 Jahre und eine Verschiebung des Mietbeginns um drei Monate. Nach Übergabe verlangt der Mieter einen schriftformwirksamen Nachtrag zum Mietvertrag. Der Vermieter weigert sich. Der Konflikt eskaliert. Schließlich erklärt der Vermieter die ordentliche Kündigung. Begründung: Schriftformmangel. Der Mieter weigert sich auszuziehen. Daraufhin klagt der Vermieter auf Räumung.
Das Gericht weist die Klage ab (LG Hamburg, Urteil vom 8. Oktober 2008 – 307 O 116/08). Für den Räumungsanspruch aus §§ 546, 578 BGB fehlt es an der Vertragsbeendigung. Die Kündigungserklärung hat den Vertrag nicht beendet. Zwar hat die Vertragsänderung einen Schriftformmangel geschaffen: Die Verkürzung der Vertragslaufzeit um fünf Jahre und die Verschiebung des Mietbeginns um drei Monate sind keine sog. unwesentliche Vertragsänderung von untergeordneter Bedeutung. Aber: Die Kündigung hat trotzdem keine Vertragsbeendigung bewirkt. Denn es ist dem Vermieter verwehrt, sich auf den Schriftformmangel zu berufen. Grund: Bei Schriftformmängeln verpflichtet die Nachholklausel dazu, vorzeitige ordentliche Kündigungen zu unterlassen. Die Nachholklausel
führt also nicht bloß zur Schadensersatzpflicht des Kündigenden, sondern sie macht die Kündigung unwirksam.
Unsere Empfehlung
Die Wirksamkeit sog. Nachholklauseln wurde von der ganz überwiegenden Rechtsprechung bejaht. Restzweifel bestehen
noch, solange der BGH die Sache nicht ausurteilt. Kritisch an den Nachholklauseln ist, dass § 550 BGB mit dem dort vorgesehenen Kündigungsrecht zwingendes Recht darstellt, somit nicht abbedungen werden kann. Wir empfehlen, Nachholklauseln ergänzend auch als Vorvertrag auszugestalten. Sinngemäß wäre innerhalb des Mietvertrages
dahingehend zu formulieren, dass die Parteien sich im Wege des Vorvertrages verpflichten, bei anfänglichem Fehlen oder nachträglichem Wegfall der Schriftform einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, zu den Konditionen des hiesigen Vertrages samt aller künftiger Nachträge.
Das Problem, dass diese Heilungsklausel aufgrund ihres Charakters als Vorvertrag leider mit der Grundstücksübereignung nicht nach § 566 BGB auf den Käufer übergeht, ist durch eine weitere Klausel zu lösen, die die Vertragsparteien verpflichtet, diese Regelung auf den neuen Grundstückserwerber zu übertragen.
Ein Beitrag von
Markus Wenske
